Curvér Immobilien + Treuhand AG | Immo-Tipps

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Immo-Tipps

Wir sind nahe am Markt, kennen die Situation in der Region aus eigener Erfahrung und haben ein weitreichendes Beziehungsnetz.

Beim Verkauf und der Vermittlung Ihrer Immobilie berechnen wir den Wert Ihres Objektes, geben Preisempfehlungen ab und erstellen professionelle Verkaufsunterlagen. Auf Wunsch zeigen wir Ihnen auch die Steuerfolgen der jeweiligen Immobilientransaktion auf. Kaufinteressenten beraten und begleiten wir in allen wichtigen Fragen wie Finanzierung, Tragbarkeitsrechnung, Notar und Grundbuch.

Alle Massnahmen haben ein Ziel: Verkäufer und Interessenten für beide Seiten zufriedenstellend zusammenzuführen.

Bewertung

Wenn es um Immo­bilien­be­wer­tung geht, beraten und begleiten wir Eigentümer, Bauherren, Käufer oder Erben unabhängig und professionell.

Wir erstellen Bewertungen zu Liegenschaften und Grundstücken als Grundlage für Käufer und Verkäufer, um den reellen Marktwert einer Immobilie exakt zu ermitteln.

Im Rahmen betriebs- und marktwirtschaftlicher Kriterien erstellen wir fundierte und situationsbezogene Objektschätzungen. Dank unserer Erfahrung als Treuhänder und Makler dürfen Sie in jedem Fall fundierte und marktnahe Bewertungen für ihre Immobilienobjekte in der Region Lenzerheide und Savognin erwarten.

Immo-Tipps

Alles, was Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie wissen müssen

Tipp 1: Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie richtig ein

Jede Liegenschaft, sei es Ferienwohnung oder Ferienhaus, ist einzigartig und hat ihre Spezialitäten, die den Preis beeinflussen. Als Eigentümer möchten Sie den bestmöglichen Preis für Ihr Objekt realisieren – das wollen wir auch!

Aufgrund der vielen Medienberichte und Preisvergleichsmöglichkeiten im Internet ist es heutzutage doppelt schwierig, eine sachliche Einschätzung des korrekten Marktpreises machen zu können. Fakt ist aber, dass sich eine zu hohe Ansetzung des Verkaufspreises negativ auf den schlussendlich realisierbaren Verkaufspreis auswirkt. Die Konsequenz ist oft, dass der Preis schrittweise nach unten korrigiert werden muss, weil keine Nachfrage vorhanden ist. Dieses Vorgehen „verbrennt“ eine Liegenschaft.

Um einen marktfähigen Preis einschätzen zu können, braucht es ein Mindestmass an Erfahrung und eine gewisse Anzahl abgewickelter Transaktionen pro Jahr in der jeweiligen Region. Hier kann Ihnen Ihr Makler vor Ort eine massgebliche Hilfestellung geben und den zu realisierenden Verkaufspreis optimieren, da er die realistischen Marktpreise in der Region Lenzerheide und Savognin kennt.

Tipp 2: Der erste Eindruck zählt

Aufgrund unserer Erfahrung können wir im Normalfall bereits nach wenigen Minuten einer Besichtigung sagen, ob ein Verkaufsobjekt für den Kaufinteressenten in Frage kommt. Dies liegt aber weniger an unserer Dienstleistung als vielmehr am Eindruck Ihrer Liegenschaft. Sie als Eigentümer können zusammen mit dem Makler Ihr Objekt mit wenig Aufwand ins beste Licht rücken.

Aufräumen, aufräumen, aufräumen

Interessenten werden bei Besichtigungen am stärksten von herumliegenden Sachen irritiert. Diese verstellen sozusagen den Blick auf das eigentliche Objekt der Begierde: Ihre Immobilie. Schaffen Sie daher eine Umgebung, die Wohlbefinden erzeugt.

Gründliche Reinigung von oben bis unten

Nachdem Sie Ihre Immobilie aufgeräumt haben, müssen Sie sie komplett reinigen: Nicht einfach nur durchsaugen, sondern gründlich in jeder Ecke schrubben. Eine saubere und aufgeräumte Immobilie wirkt wesentlich größer und einladender. Und denken Sie immer daran: Eine strahlende und großzügig wirkende Immobilie kann man viel schneller und zu einem besseren Preis verkaufen.

Geben Sie Ihrer Immobilie das gewisse Etwas

Die wichtigsten Räume bei einer Besichtigung sind: Wohnzimmer, Bäder und Küche. Bessern Sie eventuelle Schäden an den Wänden aus, und investieren Sie in raffinierte Akzente, indem Sie z.B. eine frische Tischdecke auflegen und eine Vase mit frischen Blumen in der Mitte platzieren. Das vermittelt Ihren Interessenten, dass Ihre Immobilie etwas ganz Besonderes ist.

Machen wir Licht

Kaufinteressenten wollen Ihre Immobilie natürlich sehen – also öffnen Sie vor jeder Besichtigung alle Rolläden und Jalousien und schalten alle Lampen an. Es fällt unangenehm auf, wenn Interessenten mehrmals nachfragen müssen, ob man das Licht einschalten kann. So etwas erzeugt den Verdacht, dass Sie an Ihrer Immobilie etwas verbergen müssten.

Schließen Sie mit Ihrer Immobilie ab

Der letzte Tipp hat nichts mit Ihrer Immobilie zu tun, sondern mit Ihnen selbst, dem Verkäufer. Vielleicht haben Sie in Ihrer Immobilie über Jahre gewohnt und sie ist Ihnen ans Herz gewachsen. Weil Sie unzählige schöne Erinnerungen mit Ihrer Immobilie verbinden, ist sie für Sie mehr als nur Steine mit einem Dach darauf.

Doch jetzt ist der Moment, an dem Sie loslassen müssen. Machen Sie sich klar, dass Ihre Immobilie demnächst einen neuen Eigentümer bekommt, der seine eigenen Vorstellungen hat und umsetzen möchte. Gehen Sie davon aus, dass Ihre Immobilie nicht so bleiben wird, wie Sie sie hergerichtet haben. Wenn Sie zu stark an Ihrer Immobilie hängen, erschwert das den Verkauf ungemein.

Unser Tipp: Sehen Sie Ihren Immobilienverkauf nicht als ein Ende, sondern als einen wunderschönen Neuanfang. Das hat schon vielen Immobilienverkäufern geholfen, sich mental von der eigenen Immobilie zu trennen.

Wenn Sie trotz allem bei jeder Besichtigung und jeder Verhandlung Schwierigkeiten haben, Ihre Immobilie loszulassen, denken Sie darüber nach, einen Immobilienmakler den Verkauf Ihrer Immobilie für Sie übernehmen zu lassen. Ein Makler kann Ihren Verkaufsprozess mit gesunder Distanz begleiten und Sie entlasten. Unsere Erfahrung ist gross – vertrauen Sie auf uns.

Tipp 3: Verkaufen und beraten

Welche Rolle ist beim Immobilienverkauf wichtiger: Eine Haltung ähnlich eines Versicherungsberaters, der sein Produkt im Normalfall überschwänglich lobt, oder die eines Steuerberaters der die wichtigen Punkte gebetsmühlenartig vorträgt? Wie so oft im Leben; ein wenig von beidem. Unsere Erfahrung zeigt, dass eine seriöse Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufes enorm wichtig ist.

Kenntnisse über Zonenplanung, Richtplanung, Bauzustand der Liegenschaft, anstehende Investitionen, Höhe des Erneuerungsfonds, Nebenkosten, Ausländerbewilligungen, Finanzierung und Steuern etc. sind gängige Fragen von Kaufinteressenten. Diese müssen Sie kompetent und glaubwürdig vermitteln können. Bei all diesen fachlichen Fragen darf aber nicht ausser Acht gelassen werden, dass es schlussendlich um die Liegenschaft geht und diese ohne weiteres ins beste Licht gerückt werden darf und angepriesen werden soll. Es geht darum beim Kaufinteressenten mit einem grossen Mass an Fingerspitzengefühl die Vorfreude auf seine zukünftige Ferienwohnung zu wecken.

Und besonders wichtig: Für Besichtigungstermine ist ein grosses Mass an Flexibilität nötig. Kurzfristige Anfragen für Besichtigungstermine müssen abgedeckt werden können und die meisten Termine finden in Randzeiten oder am Wochenende statt.

Trauen Sie sich zu, sämtliche fachlichen Fragen beantworten zu können und trotzdem in einer ungezwungenen Art die Begeisterung für die Liegenschaft zu wecken? Falls nicht, empfiehlt es sich im Verkaufsprozess die Unterstützung eines ortsansässigen Maklers beizuziehen.

Tipp 4: Seien Sie sich des Umfangs eines Verkaufsprozesses bewusst

Zugegeben, wenn man seine Liegenschaft nur auf dem Internet aufschalten und einmal besichtigen muss, ist der Verkauf einer Liegenschaft keine Hexerei. Nur ist es in den seltensten Fällen so einfach.

Alleine schon bei der Präsentation des Objektes reichen einfache Bilder nicht mehr. Professionelle Fotos mit Weitwinkel, 360-Grad virtuelle Touren und Drohnenaufnahmen gehören zum Standard. Auch die Frage nach der richtigen Vermarktungsplattform muss beantwortet werden und durchschnittlich werden für einen erfolgreichen Abschluss ca. 10 Besichtigungen benötigt. Die Beantwortung fachlicher Fragen zur Liegenschaft werden heute ebenfalls erwartet.

Falls man es aber trotz dieser Herausforderungen in der Vermarktung des Objektes (immer vorausgesetzt, der Preis wurde richtig festgelegt) schafft einen Käufer zu finden, folgen die nächsten wichtigen Punkte; Ausgestaltung des Vertragswerk, Gestaltung des Verkaufspreises aus steuerlicher Sicht, Sicherung der Zahlungsabwicklung, Ablösung von Hypotheken, Klärung der Finanzierungsfragen, allenfalls Bewilligungen, Organisation von Räumung und zu guter Letzt die Erstellung der Grundstückgewinnsteuer-Deklaration.

Eine Immobilientransaktion wickelt man meistens ein, vielleicht zwei Mal im Leben ab. Es empfiehlt sich daher für eine solch spezifische Transaktion einen Spezialisten beizuziehen.

Tipp 5: Selber verkaufen oder einen Makler beiziehen.

Es ist uns bewusst, dass die Maklerhonorare im Normalfall einen massgeblichen Teil der Verkaufsnebenkosten ausmachen. Wie in den vorher genannten Tipps zu ersehen, ist der Verkauf einer Immobilie im Normalfall mit einem massgeblichen Zeitaufwand verbunden. Wenn dieser Zeitaufwand vorhanden ist, kann man einen Verkauf durchaus selber begleiten. Bedenken Sie aber, dass Ihre Zeit auch Geld ist.

Wenn die Zeit vorhanden ist, stellen sich dann die Fragen: Weiss ich wie ich meine Liegenschaft professionell vermarkte, damit Sie im Dschungel der hunderten von Immobilienanzeigen heraussticht? Habe ich die nötige Distanz auch Besichtigungen mit kritischen Interessenten durchzuführen? Habe ich die fachlichen Informationen um alle Fragen kompetent zu beantworten? Falls auch dies mit Ja beantwortet werden kann, steht einer „Privatvermarktung“ nichts im Weg.

Und zu guter Letzt stellt sich die Frage, bin ich in der Lage das Vertragswerk zu beurteilen, die Sicherung der Zahlungsabwicklung sicherzustellen und die steuerlichen Rahmenbedingungen möglichst optimal für mich zu nutzen? Bei diesen Punkten scheitern die meisten Privatverkäufer und ohne zu wissen, verlieren Sie dadurch eine Menge Geld, das nicht selten das Honorar eines Maklers übersteigt.

Tipp 6: Denken Sie an die steuerlichen Konsequenzen

Die steuerlichen Konsequenzen sollte man sich bereits bei der Bestimmung des Verkaufspreises überlegen. Es kann oft sein, dass ein tieferer Verkaufspreis ein besseres Nettoergebnis erbringt, als ein möglichst hoher Verkaufspreis.

Warum das? Einerseits hängt dies damit zusammen, dass die Grundstückgewinnsteuern progressiv ausgestaltet sind und andererseits, weil man bei den Abzügen zur Grundstückgewinnsteuer die Zusammensetzung des Verkaufspreises in angemessenem Rahmen so strukturieren kann, dass der Grundstückgewinn optimiert werden kann.

Obwohl die Steuern in einem Verkaufsprozess erst ganz zu Letzt anfallen, kommen Sie so sicher wie das Amen in der Kirche. Fehlende Überlegungen, die zu Beginn des Verkaufsprozesses versäumt wurden, können dann meist nicht mehr korrigiert werden. Der frühzeitige Beizug eines Profis hilft Ihnen, solche Fallstricke zu umschiffen.

Tipp 7: Denken Sie an Besonderheiten im Immobilienverkauf

Die Besonderheiten im Immobilienverkauf werden mich bestimmt nicht betreffen, werden Sie sich nun denken. Was ist aber, wenn z.B. ein in Deutschland wohnhafter Kaufinteressent Ihr freistehendes Chalet kaufen möchte und auf Ihrem Chalet eine Festzinshypothek lastet, die noch 6 Jahre läuft?

Es gilt nun zu wissen, kann der deutsche Kaufinteressent Ihr Chalet aufgrund des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland überhaupt erwerben? Auch empfiehlt es sich in der Preisgestaltung und in den Gesprächen früh abzuklären und zu erkennen, wie eine Ablösung Ihrer Hypothek durch den Kaufinteressenten allenfalls möglich ist, damit die Vorfälligkeitsentschädigung nicht anfällt.

Wie sieht es aus, wenn der Kaufinteressent wissen möchte, ob er beim Chalet zwei Zimmer anbauen kann. Wissen Sie in welcher Bauzone sich Ihr Chalet befindet? Ob noch genügend Ausnutzung vorhanden ist? Darf der Kaufinteressent aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes überhaupt einen Anbau realisieren?

Gerade bei Ferienhäusern sind dies Fragen, die regelmässig auftauchen und Bestandteil des Verkaufsprozesses sind. Insbesondere für solche Spezialfälle lohnt es sich eine kompetente Unterstützung an seiner Seite zu haben. Fragen Sie uns, wir beschäftigen uns täglich mit diesen Fragen.

Ankauf

Wir sind am Ankauf von Ferienimmobilien interessiert.

Führen Sie mit uns ein unverbindliches Erstgespräch und gerne evaluieren wir zusammen, ob ein Kauf Ihrer Immobilie durch die Curvér AG Sinn macht (sei dies aus zeitlichen Abhängigkeiten oder aufgrund des Zustandes der Immobilie) oder ob ein freihändiger Verkauf für Sie die bessere Option ist.